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文/李順　重慶市九龍坡區(qū)委副書記、區(qū)長

“中國式現(xiàn)代化，民生為大”。這是今年4月22日，習近平總書記親臨重慶視察，在民主村社區(qū)實地調(diào)研城市更新和保障改善民生工作時提出的重要論斷。

民主村是重慶城市變遷的縮影，民主村更新是踐行“人民城市人民建、人民城市為人民”理念的具體行動。下面，我以這一典型案例為切入，向大家簡要匯報重慶市九龍坡區(qū)的探索與實踐。

一、民主村城市更新抒寫了政策賦能的創(chuàng)新案例

民主村始建于上世紀50年代，位于我區(qū)核心商業(yè)區(qū)，占地面積580畝，是重慶建設(shè)廠的家屬區(qū)，共百余棟老舊居民樓，最長房齡超過70年。隨著城市變遷、廠區(qū)搬遷，該區(qū)域違搭違建多、占道經(jīng)營多、安全隱患多、矛盾投訴多“四多”頻發(fā)。原住民都想逃離，新市民望而卻步，群眾對改造的呼聲越來越高。

2021年，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等國家部委的支持下，我區(qū)成功入列全國首批城市更新試點城市，建立起一個指揮中樞、一個工作專班、一個專業(yè)公司、一攬子支持政策的“四個一”工作體系，通過項目落地清除“三道攔路虎”，更新手段探索四種新方式，投資平衡挖潛三個渠道效益，管理運維形成三種治理方式，全方位推動民主村蝶變。

（一）項目落地清除“三道攔路虎”。民主村更新面臨小區(qū)詳情掌握難、區(qū)域違建治理難、群眾思想統(tǒng)一難“三大難”，對此我們以“三個先行”分類破解。一是摸清底數(shù)、體檢先行。通過入戶走訪、問卷調(diào)查、衛(wèi)星圖片分析等方式，做到人清、物清、技術(shù)清、市場清，建立起民主村現(xiàn)狀全套數(shù)字臺賬。二是消除頑疾、治違先行。引導群眾看到小區(qū)現(xiàn)實的困境、看到更新帶來的利益、看到未來生活的希望，廣泛發(fā)動群眾支持拆違，并本著尊重歷史、照顧民生等原則分類處置。三是思想疏導、規(guī)劃先行。推動“少拆多改”的規(guī)劃原則成為廣泛共識，拆除量僅占片區(qū)建筑總量的17%，對群眾的去留選擇進行科學引導。以“完整社區(qū)”建設(shè)標準為“底片”給新民主村“畫像”，開展補公共空間、補公共服務(wù)、補公共設(shè)施，優(yōu)生活配套、優(yōu)生態(tài)環(huán)境、優(yōu)智能便捷、優(yōu)安全保障的“三補四優(yōu)”規(guī)劃編制，充分聽取群眾意見，最終醞釀出科學穩(wěn)妥、各方支持的實施方案。

（二）更新手段探索四種新方式。一是留住原生態(tài)、原住民、原文化。留下蘇式老建筑、老職工及家屬、建設(shè)廠“一號信箱”等工業(yè)火種的根脈，留存“漢陽西遷”“重大援建”“三線記憶”等歷史元素，延續(xù)街區(qū)文脈與特色風貌。二是改出新格局、新服務(wù)、新配套。將功能單一的居住區(qū)改造成復合型大社區(qū)。改擴建衛(wèi)生服務(wù)站、農(nóng)貿(mào)市場，新設(shè)社區(qū)食堂、養(yǎng)老中心、健身中心、巧匠坊等，新改建車行道9公里，新增停車位460個，翻新老舊居民樓78幢，加裝電梯14部。三是拆隱患、騰空間、降密度。按照建筑檢測結(jié)果和規(guī)劃要求拆除危舊房835戶、5.7萬平方米，改造破舊管網(wǎng)線纜8公里，將70年房齡的“外國專家樓”加固改建為社區(qū)會客廳和黨群服務(wù)中心，配建步行廊道、游園、小廣場等公共空間9萬平方米。四是增功能、增人氣、增價值。配建4000平方米自持商業(yè)并引入龍頭商家，帶動區(qū)域商業(yè)氛圍整體升溫，300余戶居民通過商業(yè)租賃獲得穩(wěn)定收益，日均人流量保持在3萬人以上，普通住房租金普遍上漲50%左右。

（三）投資平衡挖潛三個渠道效益。實現(xiàn)民主村投資收益平衡和可持續(xù)是貫穿工作全過程的主線，基本邏輯是“產(chǎn)業(yè)+資源+市場”，即前期投資通過新植入的產(chǎn)業(yè)、新盤活的資產(chǎn)、新形成的市場獲得穩(wěn)定收益，最終實現(xiàn)動態(tài)平衡，具體包括三個方面。一是降低成本增加收益。在政策、方案、實施三方面降成本。首先，用活政策獲批長期、低利率銀團貸款，爭取住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等國家部委資金超1億元；其次，科學優(yōu)化拆建比例，將片區(qū)“化零為整”平衡居住、商業(yè)、綠地等用地指標；再次，采取一體設(shè)計、一體打造，現(xiàn)場施工、現(xiàn)場監(jiān)管等方式，暢通銜接、縮短工期，在同類項目中改建成本較低。二是引入產(chǎn)業(yè)增加收益。更新騰挪出14萬平方米商住資產(chǎn)，已招商落戶金融、餐飲、文創(chuàng)等市場主體超300戶。其中社區(qū)食堂實行民辦公助，已實現(xiàn)微利可持續(xù)，成為社區(qū)民生保障的示范。三是資產(chǎn)盤活增加收益。一期二期工程投入改造資金4.8億元，更新改造33萬平方米，經(jīng)測算10年左右運營期內(nèi)可有效覆蓋投資、實現(xiàn)自平衡。

（四）管理運維形成三種治理方式。做好城市更新的“后半篇文章”十分重要，為此我們探索了三種融合治理方式。一是基層治理與居民自治的融合治理方式。在社區(qū)內(nèi)增設(shè)了“居民議事廳”“民主茶桌”等協(xié)商平臺，化解因加裝電梯、拆違建、住轉(zhuǎn)商等引發(fā)的矛盾。二是鄰里友好與商盟自律的融合治理方式。針對商業(yè)經(jīng)營中易產(chǎn)生的油煙噪音擾民、同業(yè)競爭、租賃糾紛等問題，商盟組織和樓棟長可以以中間人的身份，邀請當事雙方見面溝通，采取聯(lián)營、分紅、補償?shù)榷喾N形式化解鄰避困境。三是跨區(qū)域管理與跨行業(yè)服務(wù)的融合治理方式。民主村面積較大，分屬3個社區(qū)居委會，我們打破相鄰3個社區(qū)公共服務(wù)邊界，整合樓棟“物業(yè)服務(wù)”和街區(qū)“城市服務(wù)”，全力建設(shè)全民友好的市井煙火社區(qū)。

二、點面突破以“四種模式”推動全區(qū)整體煥新

九龍坡位于重慶主城核心，是全市的經(jīng)濟大區(qū)、工業(yè)大區(qū)、商貿(mào)大區(qū)，但也是主城老區(qū)。老舊小區(qū)、老舊商區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)面積達2588萬平方米，占核心建成區(qū)面積三分之一。在試點進程中，我們秉持“把城市當景區(qū)建設(shè)、當客廳管理、當資本運營”理念，實現(xiàn)“四老還童”變四新，擬力爭用5～8年時間全面完成更新任務(wù)，同步深化四種更新模式。

（一）以“國企搭臺+產(chǎn)業(yè)導入”的民主村模式做實民生工程。近三年累計實施更新936萬平方米，其中11個片區(qū)更新與民主村一樣由國有城市更新公司主導，統(tǒng)籌“投建管運維融”全鏈條，批量解決停車難、垃圾清運難等民生問題，成套增添家門口就醫(yī)、購物、交通等民生設(shè)施，讓群眾真正感覺到小區(qū)就是配套完善的生活圈。民主村項目入圍國家城市更新典型案例和完整社區(qū)建設(shè)案例。

（二）以“資源盤活+項目包裝”的石橋鋪老街模式做實里子工程。我區(qū)石橋鋪老街歷史上是千年古驛道上的重要驛站，是全區(qū)通道經(jīng)濟上的重要節(jié)點，區(qū)位優(yōu)越、人流密集。我們引入社會投資13億元進行市場化包裝運作，盤活閑置土地53畝，翻新商業(yè)商務(wù)面積16萬平方米，并通過樓道、環(huán)境、管理“三大革命”，實現(xiàn)老街“面子”和“里子”的同步提升。    

（三）以“專業(yè)公司+長效運營”的紅育坡模式做實安全工程。我區(qū)紅育坡社區(qū)大多為50年以上房齡老舊住宅，后引入國內(nèi)專業(yè)更新企業(yè)，采用“一攬子改造、一本賬統(tǒng)籌、一盤棋治理”方法，拓展多元融資渠道，獲得10年期2.8億元授信支持，爭取第三方和居民共同出資806萬元，全面提升小區(qū)建筑安全韌性，防災(zāi)減災(zāi)救災(zāi)能力明顯增強，獲評中國人居環(huán)境范例獎和國家城市更新典型案例。

（四）以“社會資本+市場合作”的九龍半島模式做實效益工程。糖果廠片區(qū)位于我區(qū)九龍半島核心地段，原為關(guān)停企業(yè)廠區(qū)，后引入社會企業(yè)成立運營公司，自投資金2.7億元進行老舊廠房改造、景觀重塑、運維推廣，圍繞多元藝術(shù)消費場景，打造西南首個數(shù)智藝術(shù)街區(qū)，自持經(jīng)營20年，預計總收益3.4億元以上。

未來，九龍坡將繼續(xù)扛起國家級城市更新試點重任，加快大區(qū)變強區(qū)、老區(qū)變新區(qū)、名區(qū)變美區(qū)的“大區(qū)三變”。

（來源：2024新時代城市高質(zhì)量發(fā)展市長論壇交流材料）